Цільове призначення земельної ділянки: коди та що вони означають

Що таке цільове призначення і чому воно важливе

Земельний кодекс ділить усі землі України на дев’ять категорій за основним призначенням, а всередині кожної категорії ділянці присвоюють конкретний вид цільового призначення. Саме вид, а не категорія, визначає, що з ділянкою можна робити: вирощувати картоплю, звести житловий будинок, відкрити магазин чи поставити склад.

Від коду залежать три практичні речі: чи дадуть дозвіл на будівництво, яку нормативну грошову оцінку матиме ділянка (а отже, і податок чи орендну плату) і чи можна її взагалі продати. Купівля ділянки «під будинок», яка насправді має код для товарного сільгоспвиробництва, — одна з найдорожчих помилок покупця.

Код цільового призначення вказано у витязі з Державного земельного кадастру, і в інформаційній довідці з ДРРП. Перевіряйте його за офіційними джерелами, а не за оголошенням.

Новий класифікатор: що змінилося

Раніше коди брали з Класифікації видів цільового призначення земель (КВЦПЗ), затвердженої наказом Держкомзему 2010 року. Постановою Кабміну №821 від 28.07.2021 Порядок ведення Державного земельного кадастру (затверджений постановою №1051 від 17.10.2012) доповнено додатком 59 — Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок. Він діє з серпня 2021 року з подальшими змінами й сьогодні є єдиним чинним переліком кодів.

• Більшість знайомих кодів збереглася: 01.03, 02.01, 03.07 означають те саме, що й раніше.
• Додалися нові підрозділи — наприклад, 02.10 (багатоквартирний будинок з торговельною інфраструктурою), 03.20, 07.09 та коди для земель запасу й загального користування в кожній категорії.
• Колишні «службові» коди 16.00 (землі запасу), 18.00 (загального користування) і 19.00 (землі під природно-заповідним фондом у складі інших категорій) розподілено по відповідних розділах.
• Окремо з’явилися розділи для земель енергетики (14), оборони (15) та електронних комунікацій (13).

Якщо у ваших документах стоїть старий код або його немає зовсім, Держгеокадастр рекомендує привести відомості ДЗК у відповідність до нового класифікатора: інакше можуть виникнути проблеми з адміністративними послугами та розрахунком нормативної грошової оцінки.

Основні коди сільськогосподарських земель (01.xx)

Ділянки 01.01 — це здебільшого колишні паї за межами сіл. Купуючи такий пай, не розраховуйте збудувати там будинок: спершу доведеться змінювати призначення, а за межами населеного пункту це довго й не завжди можливо.

Коди житлової та громадської забудови (02.xx, 03.xx)

Для приватного будинку найбезпечніший код — 02.01. На ньому будинок будують за звичайною процедурою: отримують містобудівні умови або будують за повідомленням залежно від класу наслідків. Код 02.03 і 02.10 мають бути в забудовника багатоповерхівки — якщо ЖК стоїть на землі з іншим призначенням, це серйозний ризик. Як перевірити, див. гайди перевірка забудовника і дозвіл на будівництво ЖК.

Інші категорії: рекреація, ліс, вода, промисловість

Код 07.03 («для індивідуального дачного будівництва») дозволяє збудувати дачний будинок. Ділянки водного фонду (10.xx) і лісові (09.xx) майже ніколи не можна легально забудувати під житло, а прибережні захисні смуги мають суворі обмеження навіть для парканів.

Що можна будувати: коротка шпаргалка

• Хочу житловий будинок у місті чи селі: шукайте 02.01. Альтернатива — 01.03 у межах населеного пункту, але перед покупкою з’ясуйте в громаді, чи дозволяє це містобудівна документація.
• Хочу дачу: 07.03 або 01.05 (садовий будинок). Прописатися в садовому чи дачному будинку можна, лише якщо його переведено в житловий.
• Хочу магазин, кафе чи офіс: 03.07, 03.08, 03.10. На 02.01 комерцію без зміни призначення не відкривають.
• Хочу склад чи виробництво: розділ 11 (наприклад, 11.02) або 12 для логістики.
• Купую пай як інвестицію: 01.01 — тільки сільгоспвикористання, будівництво без зміни призначення неможливе.

Навіть правильний код не гарантує дозволу на будь-яке будівництво. Ще треба перевірити функціональне призначення території за генпланом чи детальним планом, охоронні зони (ЛЕП, газопроводи, водойми) і обмеження, внесені до кадастру.

Як код впливає на ціну, податок і оренду

Код цільового призначення — не лише про дозволи на будівництво. Від нього залежить нормативна грошова оцінка (НГО) ділянки, а від НГО — земельний податок, мінімальна орендна плата за державні й комунальні землі, а інколи й податки при купівлі чи спадкуванні.

• Земельний податок. Його ставку встановлює місцева рада окремо для різних видів цільового призначення, у межах, визначених Податковим кодексом. Тому дві сусідні ділянки однакової площі з кодами 01.03 і 02.01 можуть мати помітно різний податок.
• Нормативна грошова оцінка. Методика НГО враховує саме код цільового призначення з ДЗК. Якщо код відсутній або застарілий, розрахунок може бути некоректним.
• Ринкова ціна. Ділянка 02.01 у межах міста коштує в рази дорожче за ділянку 01.03 поруч, бо на ній одразу можна будувати. Продавці інколи видають ОСГ за «ділянку під забудову» — звіряйте код з витягом.
• Оренда паїв. Для земель 01.01 розмір орендної плати не може бути меншим за розмір земельного податку, тож код і оцінка впливають і на дохід власника паю.

Витяг з НГО конкретної ділянки можна отримати на e.land.gov.ua — у ньому видно, яку оцінку держава присвоїла ділянці з урахуванням її коду й розташування.

Як змінити цільове призначення ділянки

З 2021 року логіку змінено: призначення ділянки має відповідати функціональному призначенню території, визначеному містобудівною документацією — комплексним планом просторового розвитку громади, генеральним планом населеного пункту чи детальним планом території.

1. Перевірте, чи є в громаді затверджена містобудівна документація і яку функцію вона визначає для вашої ділянки.
2. Якщо новий вид цільового призначення належить до тієї самої категорії й відповідає функціональному призначенню території, власник може змінити його без розроблення документації із землеустрою — на підставі заяви до кадастрового реєстратора.
3. Якщо змінюється категорія земель (наприклад, із сільськогосподарських на житлову забудову), зазвичай потрібен проєкт землеустрою щодо відведення та рішення органу, що розпоряджається землею, або дотримання вимог містобудівної документації.
4. Після змін нові відомості вносять до Державного земельного кадастру — перевірте їх свіжим витягом з ДЗК на e.land.gov.ua.

Перехідні правила для громад без нової містобудівної документації неодноразово змінювалися, а на ріллю можуть діяти додаткові обмеження. Тому перед зміною призначення проконсультуйтеся із землевпорядником або у відділі земельних відносин громади. Зміна сільськогосподарської землі на житлову може також потребувати відшкодування втрат сільгоспвиробництва.

Як дізнатися код своєї або чужої ділянки

1. Дізнайтеся кадастровий номер ділянки: він є в державному акті, договорі, витязі або податковому повідомленні.
2. Введіть номер у перевірці за кадастровим номером — розберемо його структуру, визначимо область і дамо посилання на офіційні сервіси.
3. Для угоди замовте витяг з ДЗК на e.land.gov.ua: там код і назва виду цільового призначення мають юридичну силу.
4. Звірте код із договором і з довідкою з ДРРП. Розбіжність — привід зупинитися й з’ясувати причину до оплати.

Кадастрові дані показують лише ділянку. Хто її власник і чи немає обтяжень, читайте в гайді як дізнатися власника земельної ділянки.