Перевірка квартири перед купівлею: чек-лист для вторинного ринку

Навіщо перевіряти квартиру, якщо угоду однаково посвідчує нотаріус

Нотаріус перед посвідченням договору зобов’язаний перевірити реєстри: право власності, арешти, заборони, внесення продавця до Єдиного реєстру боржників. Але нотаріус бачить лише те, що є в реєстрах на день угоди, і не відповідає за те, що продавець приховав. Він не дізнається, що квартиру ви вже оплатили завдатком, що в ній живе колишня дружина продавця, а сантехніка в стіні тече до сусідів.

Тому перевірку варто починати задовго до нотаріуса — ще до того, як ви передасте будь-які гроші. Ідеально — до підписання попереднього договору чи угоди про завдаток. Нижче — порядок дій, який підходить для більшості квартир на вторинному ринку. Якщо ви купуєте в новобудові, частина пунктів інша: дивіться окремий гайд про перевірку забудовника.

Правило перше: жодних грошей «на бронь» до перевірки реєстрів. Більшість втрат покупців припадає саме на завдаток, переданий без документів.

Які документи має показати продавець

Попросіть продавця показати оригінали (а вам — зробити фото чи копії) таких документів. Якщо продавець відмовляється показати хоча б один з них без зрозумілої причини, це вже сигнал насторожитися.

Для квартири, отриманої в спадщину, додатково знадобиться свідоцтво про право на спадщину, а для приватизованої — розпорядження та свідоцтво про право власності, видане органом приватизації. Звірте, чи всі учасники приватизації є власниками й погоджуються на продаж.

Перевірка в Державному реєстрі речових прав

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП) — головне джерело правди про квартиру. У ньому видно власника (або співвласників і їхні частки), підставу набуття права, а також усі зареєстровані обтяження: іпотеку, арешт, заборону відчуження, податкову заставу. Інформаційну довідку з реєстру може замовити будь-хто, знаючи адресу квартири або РНОКПП власника.

1. Замовте довідку онлайн — на порталі Дія або в Кабінеті електронних сервісів Мін’юсту (kap.minjust.gov.ua). Для входу потрібен кваліфікований електронний підпис (КЕП або Дія.Підпис). Онлайн довідка коштує приблизно 40 грн і зазвичай надходить протягом години. Детально — у гайді про витяг з реєстру речових прав через Дію.
2. Звірте власника з паспортом продавця. Якщо співвласників кілька, продавати мають усі разом або за нотаріальною довіреністю кожного.
3. Перевірте розділ обтяжень. Будь-який арешт, іпотека чи заборона відчуження означає, що угоду в такому вигляді провести не можна. Як діяти — у гайдах як перевірити арешт на квартиру та як перевірити, чи квартира в іпотеці.
4. Подивіться дату й підставу набуття права. Якщо квартира за останній рік кілька разів змінила власника або власник набув її за рішенням суду, з’ясуйте історію детальніше.
5. Перевірте архівні відомості. Права, зареєстровані до 2013 року в БТІ, могли не перенести до електронного реєстру. Якщо в довідці немає запису про право власності, продавець має спершу внести його до ДРРП.

Не покладайтеся на довідку, яку приніс продавець. Замовте власну — це коштує кілька десятків гривень і виключає підробку.

Продавець: особа, дієздатність і борги

Друге за важливістю — переконатися, що людина, яка продає квартиру, є саме тим власником і може вільно розпоряджатися майном.

• Паспорт. Порівняйте фото з людиною, перевірте номер документа через сервіс ДМС для перевірки недійсних документів. Шахраї часто користуються втраченими або викраденими паспортами.
• Єдиний реєстр боржників. Перевірте продавця безкоштовно на erb.minjust.gov.ua. Якщо щодо нього відкрито виконавче провадження, нотаріус відмовить у посвідченні угоди, а гроші, передані авансом, буде складно повернути.
• Судові справи. Пошукайте ПІБ продавця й адресу квартири в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Справи про поділ майна, визнання договору недійсним чи стягнення боргу — привід відкласти купівлю.
• Дієздатність. Якщо продавець літнього віку, поводиться дивно або його постійно «супроводжують» інші люди, попросіть нотаріуса особливо ретельно поспілкуватися з ним наодинці. Угоду, укладену недієздатною особою, суд може визнати недійсною.

Подружжя, діти й зареєстровані особи

Квартира, набута в шлюбі, за загальним правилом є спільною сумісною власністю подружжя, навіть якщо в реєстрі записаний лише один з них. Для продажу такої квартири потрібна письмова згода другого з подружжя, засвідчена нотаріально (стаття 65 Сімейного кодексу). Якщо продавець розлучений, з’ясуйте, чи було поділено майно: колишній чоловік або дружина може вимагати свою частку і після розірвання шлюбу.

Якщо власником чи співвласником квартири є дитина, для продажу потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Орган опіки зазвичай вимагає, щоб дитина отримала натомість не гірше житло. Ситуації, коли дитина лише зареєстрована в квартирі, але не є власником, трактують неоднозначно, тому найнадійніше — щоб усіх дітей зняли з реєстрації та зареєстрували за іншою адресою до угоди.

• Попросіть довідку про зареєстрованих осіб, видану не раніше кількох днів до угоди.
• Пропишіть у договорі обов’язок продавця зняти з реєстрації всіх осіб до певної дати й відповідальність за невиконання.
• Окремо з’ясуйте, чи немає осіб, які мають право користування квартирою: наприклад, член сім’ї, який відмовився від участі в приватизації. Таке право може зберегтися і після зміни власника.

Довіреність і спадщина: підвищений ризик

Продаж за довіреністю

Купівля через представника — одна з найризиковіших ситуацій: довіреність можуть підробити, скасувати або вона припиняється зі смертю власника. Перевірте довіреність у Єдиному реєстрі довіреностей: це можна зробити через нотаріуса за серією та номером бланка, а для документів із QR-кодом — скануванням у застосунку Дія. Обов’язково поговоріть із самим власником хоча б відеодзвінком і попросіть підтвердити намір продати квартиру та ціну.

Квартира зі спадщини

Спадкоємці мають шість місяців з дня смерті спадкодавця, щоб прийняти спадщину, а суд може продовжити цей строк, якщо його пропустили з поважної причини. Крім того, деякі особи мають право на обов’язкову частку незалежно від заповіту — неповнолітні та непрацездатні діти, непрацездатні вдова (вдівець) і батьки. Якщо такого спадкоємця не врахували, він може оскаржити свідоцтво про спадщину, і ваш договір опиниться під загрозою.

Квартира, отримана у спадщину кілька місяців тому, — не заборона на купівлю, але привід з’ясувати склад сім’ї померлого, наявність заповіту та інших спадкоємців. Запитайте нотаріуса, який вів спадкову справу, чи не було інших заяв.

Борги за комуналку та технічний стан квартири

Борги за комунальні послуги за загальним правилом є особистим обов’язком споживача і не переходять до нового власника разом із квартирою. На практиці ж нові власники стикаються з відключеннями, затримками з переоформленням рахунків і суперечками з ОСББ. Тому перед угодою попросіть довідки про відсутність заборгованості від усіх постачальників і ОСББ, а в день угоди зафіксуйте показники лічильників в акті приймання-передачі.

• Перепланування. Порівняйте реальне планування з технічним паспортом. Незаконне перепланування стає проблемою нового власника: його доведеться узаконювати або повертати стіни на місце.
• Будинок. З’ясуйте рік побудови, стан даху, підвалу, ліфтів, чи не планують реконструкцію або знесення. Для будинків, що постраждали від обстрілів, перегляньте гайд як перевірити, чи пошкоджений будинок.
• Інженерія. Електропроводка, труби, вікна, вологість у кутах, тиск води. Для старого фонду варто запросити незалежного інженера-оглядача.
• Сусіди. Розпитайте сусідів про продавця, мешканців і проблеми будинку — це безкоштовна й часто найчесніша перевірка.

Якщо квартира в приватному секторі або з прибудинковою ділянкою, перевірте й землю: кадастровий номер, цільове призначення та межі можна подивитися на кадастровій карті або через перевірку за кадастровим номером на CheckMayno.

Нотаріус, розрахунок і фінальний чек-лист

Нотаріуса краще обирати самостійно, а не того, кого «рекомендує» продавець чи його рієлтор. Нотаріус перевіряє реєстри, особу сторін і їхні повноваження, посвідчує договір і одразу реєструє ваше право власності в ДРРП. Після угоди замовте нову інформаційну довідку й переконайтеся, що власником записано вас.

Розраховуйтеся безготівково — переказом на рахунок продавця або через депозит нотаріуса чи банківську комірку з умовами доступу після реєстрації права. Готівка без розписки — найгірший варіант.

CheckMayno показує кадастрові відомості про землю й посилання на офіційні реєстри. Повний звіт про об’єкт нерухомості з’явиться незабаром. Будь-яка онлайн-перевірка має довідковий характер і не замінює роботу нотаріуса.