Шахрайство при купівлі квартири: схеми, ознаки і як захиститися

Чому шахраї обирають ринок нерухомості

Квартира — одна з найбільших покупок у житті, і покупці часто передають гроші поспіхом: «на бронь», «щоб не перебили», «бо завтра ціна зросте». Шахраї користуються саме цим поспіхом, а також тим, що більшість людей не знає, як перевірити власника й обтяження. Під час воєнного стану ризики зросли: багато власників за кордоном, угоди проводять за довіреностями, частина документів втрачена.

Хороша новина: майже всі схеми розпізнаються простими перевірками, які покупець може зробити сам за кількасот гривень і кілька годин. Нижче — найпоширеніші схеми та способи захисту.

Продаж не власником і подвійний продаж

Класика — «власником» видає себе орендар або знайомий власника, який має ключі й копії документів. Він показує квартиру, бере завдаток від кількох покупців одразу й зникає. Варіант схеми — продаж за підробленим паспортом, коли шахрай під виглядом власника приходить навіть до нотаріуса.

Подвійний продаж трапляється рідше, бо нотаріус реєструє право покупця одразу після угоди. Але ризик залишається, коли: продають частку в квартирі; право власності продавця зареєстроване лише в БТІ до 2013 року й не внесене до електронного реєстру; або коли кільком покупцям продають «бронь» за попередніми розписками.

• Замовте власну довідку з ДРРП і звірте власника з паспортом.
• Перевірте паспорт продавця через сервіс ДМС для перевірки недійсних документів.
• Поспілкуйтеся із сусідами й керівництвом ОСББ: чи живе тут власник, чи не здає квартиру.
• Не розраховуйтеся за «бронь» без нотаріального попереднього договору.

Корисний додатковий тест — попросити продавця показати рахунки за комунальні послуги й особові рахунки, відкриті на його ім’я, а також договір з ОСББ чи управителем будинку. Орендар або випадковий посередник зазвичай не має цих документів. Також попросіть показати оригінал правовстановлювального документа: копії й фото легко підробити, а оригінал з печатками нотаріуса та реєстраційними написами — значно складніше.

Підроблена довіреність і довіреність від померлого

Продаж за довіреністю — улюблений інструмент шахраїв. Довіреність можуть підробити повністю, видати від імені людини, якої вже немає в живих, або власник міг скасувати її, але представник продовжує нею користуватися. Довіреність припиняється зі смертю довірителя, тож угода після цього буде недійсною, навіть якщо документ «справжній».

1. Перевірте довіреність у Єдиному реєстрі довіреностей: через нотаріуса за серією й номером бланка або скануванням QR-коду в застосунку Дія, якщо він є на документі.
2. Вимагайте відеодзвінок з власником, під час якого він покаже паспорт і підтвердить продаж, ціну та реквізити для оплати.
3. Перераховуйте гроші на рахунок власника, а не представника, якщо інше прямо не передбачено довіреністю й не погоджено з власником.
4. Остерігайтеся довіреностей, виданих за кордоном без належного легалізованого оформлення, або дуже «свіжих», виданих за кілька днів до угоди.

Спадкоємці, які «з’являться» пізніше

Квартиру, отриману у спадщину, продають швидко й дешево, а через кілька місяців до суду звертається інший спадкоємець: дитина від першого шлюбу, непрацездатний батько чи особа, яка пропустила строк з поважної причини. Суд може продовжити строк для прийняття спадщини, а спадкоємці з правом на обов’язкову частку отримують її незалежно від заповіту.

• Дізнайтеся, коли помер спадкодавець: якщо минуло менше шести місяців, свідоцтво про спадщину взагалі не мали б видати (крім окремих випадків).
• Попросіть копію свідоцтва й запитайте нотаріуса, який вів спадкову справу, чи не надходили інші заяви.
• З’ясуйте склад сім’ї померлого: шлюби, діти, батьки.
• Перевірте реєстр судових рішень на наявність спорів щодо спадщини.

«Чорні» рієлтори і пастка завдатку

Недобросовісний посередник може працювати в парі з шахраєм-продавцем або сам вигадувати «неіснуючі» квартири за привабливою ціною. Типові прийоми: вимога заплатити за «ексклюзивний показ», підписати договір з величезним штрафом, внести завдаток на картку рієлтора чи на рахунок фірми без жодних документів на квартиру.

Завдаток за Цивільним кодексом — це сума, яку покупець втрачає, якщо відмовиться від угоди, а продавець повертає в подвійному розмірі, якщо відмовиться сам. Але працює це лише за належного оформлення. Попередній договір купівлі квартири має бути нотаріально посвідчений, бо його форма має відповідати формі основного договору. Розписка «про завдаток», складена «на коліні», найчастіше не дає вам права на подвійне повернення, а суд розгляне її в кращому разі як аванс.

Перевіряйте рієлтора так само, як продавця: договір з агентством, реальна адреса офісу, відгуки, ЄДРПОУ чи ФОП. І пам’ятайте: рієлтор не може «гарантувати чистоту квартири» — це можуть зробити лише реєстри й нотаріус.

Підроблені документи та захоплення через фіктивні рішення суду

Більш складна схема — рейдерське захоплення квартири. Шахраї підробляють рішення суду, договір чи свідоцтво про спадщину й реєструють право власності на себе через недобросовісного реєстратора, часто в іншому регіоні. Потім квартиру швидко перепродають кілька разів, щоб остаточний покупець виглядав добросовісним. Справжній власник дізнається про це, коли в квартиру міняють замки.

• Насторожує: право продавця зареєстроване на підставі рішення суду, квартира за короткий час змінила кількох власників, реєстрацію провів реєстратор з іншої області.
• Перевірте рішення суду в Єдиному державному реєстрі судових рішень за номером справи та датою. Якщо рішення немає або воно стосується іншого майна — це підробка.
• Перевірте ланцюг власників у довідці з ДРРП: кожна попередня угода має мати зрозумілу підставу.

Власникам, щоб захиститися від рейдерства, варто регулярно перевіряти свою нерухомість у реєстрі й скористатися онлайн-сервісами Мін’юсту, які повідомляють про реєстраційні дії з об’єктом.

Психологічні прийоми: як шахраї змушують поспішати

Майже кожна шахрайська схема тримається не на підроблених документах, а на тиску. Документи лише створюють видимість законності, а вирішальним стає те, що покупцю не дають часу на перевірку. Найчастіше ви почуєте:

• «На квартиру є ще три покупці, завдаток треба внести сьогодні».
• «Власник за кордоном, тому все через довіреність і без відеодзвінків».
• «Ціну знизили, бо терміново потрібні гроші на лікування чи переїзд».
• «Нотаріус у нас свій, перевіряти нічого не треба — все чисто».
• «Частину суми заплатимо готівкою, щоб зменшити податки».
• «Документи зараз у банку, покажемо після передоплати».

Будь-яка з цих фраз сама по собі не доводить шахрайство: власники справді виїжджають за кордон, а гарні квартири справді швидко продаються. Але чесний продавець не заперечуватиме проти того, щоб ви замовили довідку, поговорили з власником і обрали нотаріуса. Якщо на ці прохання ви отримуєте відмову чи образу, краще відмовитися від угоди. Занижена ціна в договорі, до речі, шкодить передусім покупцю: у разі визнання угоди недійсною повернути можна лише суму, зазначену в договорі.

Схеми, ознаки і захист: зведена таблиця

Алгоритм безпечної купівлі

1. Перевірте реєстри самостійно до будь-яких грошей: ДРРП, Єдиний реєстр боржників, реєстр судових рішень. Повний перелік — у чек-листі перевірка квартири перед купівлею.
2. Перевірте обтяження — арешт та іпотеку.
3. Зустріньтеся з власником особисто або хоча б відеодзвінком, якщо продаж за довіреністю.
4. Обирайте нотаріуса самі і приходьте до нього з усіма документами заздалегідь.
5. Платіть безготівково на рахунок власника або через механізми, де гроші розблоковуються після реєстрації вашого права.
6. Після угоди замовте нову довідку з ДРРП і переконайтеся, що власником записано вас.

Якщо до квартири належить ділянка або ви купуєте будинок із землею, перевірте кадастрові відомості на кадастровій карті або за кадастровим номером на CheckMayno. Як дізнатися власника землі — у гайді як дізнатися власника земельної ділянки.

Якщо вас уже ошукали

• Негайно зверніться до поліції (102) із заявою про шахрайство та збережіть усі розписки, листування й записи розмов.
• Якщо право на квартиру зареєстрували незаконно, подайте скаргу на дії реєстратора до Мін’юсту або звертайтеся до суду.
• Зверніться до адвоката щодо позову про визнання договору недійсним і забезпечення позову — арешту квартири, щоб її не перепродали.

CheckMayno показує кадастрові дані й посилання на офіційні реєстри. Повний звіт про нерухомість з’явиться незабаром. Будь-яка онлайн-перевірка має довідковий характер і не замінює нотаріуса.