Як перевірити, чи квартира в іпотеці, і чи можна її купити

Іпотека і заборона відчуження: у чому різниця

Іпотека — це застава нерухомості, яка залишається у володінні власника. Найчастіше її оформлюють, коли квартиру купують у кредит або коли власник бере позику під заставу житла. Якщо борг не повернуть, банк чи інший іпотекодержатель може звернути стягнення на квартиру.

Посвідчуючи іпотечний договір, нотаріус одночасно накладає заборону відчуження предмета іпотеки. Тому в реєстрі зазвичай є два пов’язані записи: про іпотеку (як окреме речове право) і про обтяження — заборону відчуження. Заборона діє, доки не припинять іпотеку.

• Іпотека — квартира є заставою; продати її можна лише за згодою іпотекодержателя.
• Заборона відчуження — технічний бар’єр, через який нотаріус не посвідчить продаж без зняття заборони.
• Арешт — інше обтяження, пов’язане з боргом або судовим спором. Про нього — у гайді як перевірити арешт на квартиру.

Де шукати іпотеку: ДРРП і архів реєстру іпотек

До 2013 року в Україні діяв окремий Державний реєстр іпотек, а заборони вносили до Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна. З 1 січня 2013 року іпотеки й обтяження реєструють у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Старі записи з обох реєстрів доступні як архівні дані, і інформаційна довідка з ДРРП показує їх разом з актуальними.

Отже, окремо шукати «реєстр іпотек» не треба: одна довідка з ДРРП покаже і сучасні іпотеки, і ті, що зареєстрували до 2013 року. Головне — уважно переглянути всі розділи, зокрема архівний.

Якщо квартиру купили в кредит до 2013 року, а кредит уже погашено, іпотека могла залишитися в архівному записі без позначки про припинення. Для покупця це однаково перешкода: власник має отримати від банку документ про погашення й припинити іпотеку.

Покрокова перевірка онлайн

1. Зайдіть на diia.gov.ua (послуга «Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно») або на kap.minjust.gov.ua.
2. Авторизуйтеся з кваліфікованим електронним підписом.
3. Задайте пошук за адресою квартири або за РНОКПП власника. Пошук за РНОКПП корисний, якщо власник має кілька об’єктів і ви хочете бачити всі його іпотеки.
4. Оплатіть онлайн — близько 40 грн у 2026 році.
5. Відкрийте PDF і перегляньте розділи «Відомості про іпотеку», «Відомості про обтяження» та архівні дані.

Без електронного підпису довідку видадуть у ЦНАП або нотаріус за паспортом. Детальніше про формат і вартість — у гайді витяг з реєстру речових прав через Дію.

Якщо продавець заперечує, що квартира в іпотеці, а довідка показує інше, не сперечайтеся на словах. Попросіть його звернутися до банку й отримати письмову довідку про стан кредиту: залишок боргу, наявність прострочки, умови дострокового погашення. Від цього залежить, яку схему угоди можна обрати. Якщо ж довідка «чиста», але продавець згадує кредит, перевірте ще й пошуком за його РНОКПП: іноді квартира записана в реєстрі з неточною адресою, і пошук за адресою знаходить не всі записи.

Як читати запис про іпотеку

Якщо іпотекодержатель — банк, що перебуває в ліквідації, право вимоги могли продати на торгах іншій компанії. Тоді питання про погашення й згоду треба вирішувати з новим кредитором, а не з колишнім банком.

Також порівняйте дату іпотечного договору з датою, коли продавець набув квартиру. Якщо іпотеку зареєстровано пізніше, ніж власник купив квартиру, отже, він сам заклав її під кредит чи позику, і продавець має пояснити, чи погашено цей борг.

Ознаки того, що квартира може бути в іпотеці

Ще до замовлення довідки варто насторожитися, якщо:

• квартиру купили в новобудові або на вторинному ринку за кредитні кошти, а з того часу минуло менше 10–20 років;
• продавець показує копії, а оригінали правовстановлювальних документів «у банку»;
• продавець просить завдаток, щоб «закрити кредит», і обіцяє оформити все після цього;
• ціна суттєво нижча за ринкову, а продаж потрібно провести «дуже швидко»;
• у договорі купівлі продавця згадано кредитні кошти.

Жодна з цих ознак не доводить іпотеку, але кожна — привід замовити довідку до будь-яких розрахунків.

Чи можна купити квартиру в іпотеці

Можна, але лише за участі іпотекодержателя. За Законом «Про іпотеку» власник може відчужити предмет іпотеки тільки за згодою іпотекодержателя, а правочин без такої згоди є недійсним. До того ж іпотека «слідує» за квартирою: якщо право власності перейде до іншої особи, іпотека залишається чинною і для нового власника.

Є три законні способи провести таку угоду:

1. Погашення кредиту до угоди. Продавець (іноді частково вашими коштами) гасить борг, банк видає лист про виконання зобов’язань, нотаріус знімає заборону, а в реєстрі з’являється запис про припинення іпотеки. Лише після цього посвідчують договір купівлі-продажу.
2. Угода за згодою банку з одночасним погашенням. Договір посвідчують за письмовою згодою іпотекодержателя, а частину ціни перераховують безпосередньо банку в рахунок погашення. Схему погоджують заздалегідь з банком і нотаріусом.
3. Переведення боргу на покупця. Банк погоджується, що покупець стає новим позичальником та іпотекодавцем. Це можливо лише якщо банк перевірить вашу платоспроможність і погодиться на заміну.

Ніколи не передавайте гроші продавцю «на погашення кредиту» без участі банку чи нотаріуса. Гроші мають надходити безпосередньо кредитору, а угоду проводять лише після запису про припинення іпотеки або за письмовою згодою банку.

Іпотека не лише в банку: позики й новобудови

Іпотекодержателем може бути не тільки банк. Квартиру часто передають в іпотеку фізичній особі як заставу за договором позики, кредитній спілці чи фінансовій компанії. Такі іпотеки небезпечніші для покупця: кредитор-фізособа рідше погоджується на компромісні схеми, а борг інколи значно перевищує суму, яку називає продавець.

• Іпотека на користь фізичної особи. Обов’язково познайомтеся з кредитором, отримайте від нього письмову нотаріально засвідчену згоду чи підтвердження про повне погашення і перевірте, що запис про іпотеку припинено.
• Майнові права в новобудові. Якщо квартиру ще не введено в експлуатацію, в іпотеці можуть бути майнові права на неї, а сам будинок чи земля — у заставі банку забудовника. Як це перевірити — у гайдах про перевірку забудовника і дозвіл на будівництво ЖК.
• Іпотека на частку. Співвласник може передати в іпотеку лише свою частку. Тоді в довідці іпотека стосуватиметься конкретної особи й частки, і перевіряти треба кожного співвласника.
• Наступна іпотека. Одну квартиру можна передати в іпотеку кільком кредиторам послідовно. Якщо в довідці кілька записів, згода чи погашення потрібні щодо кожного.

Окремо зверніть увагу на позики від сумнівних фінансових компаній із «миттєвим» оформленням під заставу житла. Такі договори іноді передбачають позасудове звернення стягнення, тобто перехід квартири до кредитора без суду. Якщо продавець згадує про таку позику, угоду варто супроводжувати юристом.

Квартира з торгів і стягнута банком

Окрема ситуація — квартира, на яку банк уже звернув стягнення. Її можуть продавати на електронних торгах арештованого майна або банк може зареєструвати право власності на себе й продати пізніше. Такі квартири дешевші, але ризики вищі:

• колишній власник або члени його сім’ї можуть оскаржувати стягнення в суді;
• у квартирі можуть залишатися зареєстровані мешканці, яких складно виселити;
• під час дії воєнного стану діють обмеження щодо звернення стягнення на житло окремих категорій громадян, зокрема військовослужбовців.

Перед участю в торгах перегляньте рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень і проконсультуйтеся з юристом. Загальний чек-лист покупця — у статті перевірка квартири перед купівлею.

Після погашення: як переконатися, що іпотеку знято

Погашення кредиту саме по собі не видаляє запис з реєстру. Власник має отримати від банку документ про повне виконання зобов’язань, після чого нотаріус чи реєстратор вносить відомості про припинення іпотеки й зняття заборони відчуження.

1. Попросіть у продавця лист банку про погашення кредиту.
2. Замовте нову довідку з ДРРП і переконайтеся, що в записах про іпотеку й заборону є відомості про припинення.
3. Лише після цього підписуйте попередній чи основний договір.

Якщо ви купуєте будинок із землею, перевірте також ділянку: її кадастровий номер, призначення й межі можна подивитися на кадастровій карті або за кадастровим номером на CheckMayno. Сервіс показує кадастрові відомості та посилання на офіційні реєстри, а повний звіт з обтяженнями з’явиться незабаром.