Як перевірити арешт на квартиру: покрокова інструкція

Що таке арешт квартири і хто його накладає

Арешт — це обтяження, яке забороняє власнику розпоряджатися квартирою: продати, подарувати, обміняти чи передати в іпотеку. Поки арешт зареєстровано, нотаріус не посвідчить договір відчуження, а державний реєстратор не перереєструє право власності.

Накласти арешт можуть різні органи, і від цього залежить, як його знімати:

• Державний або приватний виконавець — у межах виконавчого провадження, коли власник має борг за рішенням суду: кредит, аліменти, штрафи, комунальні платежі.
• Суд у цивільній чи господарській справі — як захід забезпечення позову, наприклад у спорі про поділ майна чи стягнення боргу.
• Слідчий суддя — у кримінальному провадженні, якщо квартира може бути речовим доказом чи підлягати конфіскації.
• Податкові органи — податкова застава на майно платника податків, який має податковий борг.

Від арешту варто відрізняти іпотеку та заборону відчуження. Іпотека означає, що квартира є заставою за кредитом, а заборону відчуження нотаріус накладає разом з іпотекою. Про них — в окремому гайді як перевірити, чи квартира в іпотеці.

Де видно арешт: Державний реєстр речових прав

З 2013 року всі арешти нерухомості реєструються в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Інформаційна довідка з реєстру містить три основні частини: відомості про об’єкт, про право власності та про обтяження. Арешт буде саме в розділі обтяжень.

Арешти, накладені до 2013 року, зберігалися в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна. Ці відомості увійшли до архівної частини, яку довідка з ДРРП також показує. Тому одна довідка закриває і нові, і старі записи.

Довідку може замовити будь-хто — не лише власник. Для пошуку достатньо адреси квартири, а якщо ви знаєте РНОКПП власника, шукайте і за ним: так ви побачите всю нерухомість цієї людини та всі її обтяження.

Зверніть увагу: якщо квартира належить компанії, а не людині, обсяг відомостей у довідці може бути меншим. Постановою Кабінету Міністрів № 1737 від 24 грудня 2025 року доступ до відомостей про нерухомість юридичних осіб обмежено. У такому разі попросіть продавця-компанію надати довідку чи витяг самостійно й перевірте їх через нотаріуса, а саму компанію — у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Для угоди з юрособою нотаріус також перевірить повноваження директора і рішення власників компанії про продаж.

Як замовити довідку онлайн: Дія і kap.minjust

Через портал Дія

1. Відкрийте на diia.gov.ua послугу «Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».
2. Увійдіть з кваліфікованим електронним підписом (КЕП або Дія.Підпис).
3. Оберіть параметр пошуку: адреса, кадастровий номер (для землі), РНОКПП або паспортні дані власника.
4. Оплатіть послугу — онлайн близько 40 грн; точна сума залежить від обсягу відомостей.
5. Отримайте PDF у розділі «Отримані документи», зазвичай протягом години.

Через Кабінет електронних сервісів Мін’юсту

На kap.minjust.gov.ua діє аналогічна послуга: вхід з КЕП, пошук за об’єктом або суб’єктом, онлайн-оплата і довідка в електронному вигляді. Деталі обох способів — у гайді витяг з реєстру речових прав через Дію.

Офлайн

Без електронного підпису довідку можна отримати в ЦНАП або в нотаріуса з паспортом. Паперова довідка коштує дорожче, ніж онлайн.

Як читати розділ обтяжень

У довідці кожне обтяження має окремий запис. Зверніть увагу на такі поля:

Важливо: у довідці можуть залишатися записи про старі арешти, які фактично вже зняті, але реєстр не оновили. Для угоди це однаково проблема: поки запис чинний, нотаріус угоду не посвідчить.

Перевірка власника в Єдиному реєстрі боржників і АСВП

Арешт квартири часто з’являється не одразу, а через кілька днів чи тижнів після відкриття виконавчого провадження. Тому покупцю мало перевірити тільки квартиру — треба перевірити й самого власника.

• Єдиний реєстр боржників (erb.minjust.gov.ua) — безкоштовний пошук за ПІБ, а для точності — і за датою народження чи РНОКПП. Якщо продавець є в реєстрі, нотаріус зобов’язаний відмовити йому в посвідченні договору відчуження майна.
• Автоматизована система виконавчого провадження (asvpweb.minjust.gov.ua) — показує хід конкретного провадження за його номером та ідентифікатором доступу. Корисно, якщо продавець каже, що борг уже погашено: попросіть ці дані й перевірте статус.
• Єдиний державний реєстр судових рішень (reyestr.court.gov.ua) — пошук ухвал про арешт і забезпечення позову за ПІБ або адресою.

Відсутність продавця в Єдиному реєстрі боржників не гарантує, що боргів немає взагалі. Реєстр показує лише відкриті виконавчі провадження, а не, наприклад, позови, які ще розглядає суд.

Типові помилки під час перевірки арешту

Навіть ті, хто замовляє довідку, іноді роблять висновки зарано. Ось на чому найчастіше помиляються покупці:

• Пошук лише за адресою. Якщо адресу в реєстрі записано інакше (стара назва вулиці після перейменування, корпус, літера), пошук за адресою може не знайти об’єкт. Шукайте також за РНОКПП власника — так ви побачите всі його об’єкти й обтяження.
• Ігнорування архівної частини. Записи до 2013 року відображаються окремо. Арешт, накладений 2010 року й ніколи не знятий, так само блокує угоду.
• Арешт на все майно власника. Іноді арешт накладають не на конкретну квартиру, а на все майно особи. Такий запис може стосуватися суб’єкта, а не об’єкта, тому його видно саме під час пошуку за власником.
• Перевірка лише одного співвласника. Якщо квартира належить кільком особам, арешт може бути на частку одного з них. Перевіряйте кожного співвласника окремо.
• Стара довідка. Довідка, отримана місяць тому, не відображає арешт, накладений учора. Перед передачею грошей замовляйте нову.

Окремо варто перевірити податкову заставу. Вона виникає, коли власник має податковий борг, і теж реєструється як обтяження. Продати майно під податковою заставою можна лише за згодою контролюючого органу, тому для покупця це така сама перешкода, як і арешт.

Що робити, якщо на квартиру накладено арешт

Якщо ви покупець

1. Не передавайте гроші — ні завдаток, ні аванс, доки арешт не знято і це не видно в новій довідці.
2. З’ясуйте підставу. Попросіть продавця показати постанову виконавця чи ухвалу суду, а також документи про погашення боргу.
3. Оцініть, чи можна зняти арешт швидко. Якщо борг невеликий і продавець готовий його погасити, після сплати виконавець виносить постанову про зняття арешту, а запис у реєстрі припиняють.
4. Перевірте ще раз — замовте свіжу довідку перед угодою й переконайтеся, що запис про арешт припинено.

Пропозиції «купити зараз, а арешт знімемо потім» чи оформити угоду через знайомого реєстратора — ознака шахрайства. Договір, укладений в обхід арешту, можуть визнати недійсним, а ви втратите і квартиру, і гроші. Більше про типові схеми — у статті шахрайство при купівлі квартири.

Якщо ви власник

Підстави та порядок зняття арешту в межах виконавчого провадження визначає стаття 59 Закону «Про виконавче провадження». Найчастіше виконавець знімає арешт після повного погашення боргу або закінчення провадження. Якщо арешт наклали помилково чи на майно, яке не належить боржнику, його можна оскаржити до суду. Арешт, накладений судом, скасовує той самий суд або суд вищої інстанції.

Практичний порядок для власника такий: з’ясуйте за довідкою, хто є обтяжувачем і на підставі якого документа накладено арешт; знайдіть провадження в Єдиному реєстрі боржників або справу в реєстрі судових рішень; погасіть борг чи оскаржте рішення; отримайте постанову або ухвалу про зняття арешту і переконайтеся, що запис у реєстрі припинено. Якщо арешт накладено в кримінальному провадженні, питання про його скасування вирішує слідчий суддя або суд за клопотанням власника чи його адвоката.

Як часто повторювати перевірку

Арешт можуть накласти будь-якого дня, тож одноразової перевірки недостатньо. Особливо це стосується довгих угод, коли між завдатком і основним договором минає кілька тижнів: за цей час у продавця можуть з’явитися нові борги чи судові спори. Оптимальна схема для покупця:

• перша довідка — перед оглядом квартири чи переговорами про ціну;
• друга — перед підписанням попереднього договору чи передачею завдатку;
• третя — у день угоди (її в будь-якому разі отримає нотаріус);
• четверта — після угоди, щоб переконатися, що власником записано вас.

Якщо разом з квартирою ви купуєте землю — частку прибудинкової ділянки чи будинок з ділянкою, — перевірте й кадастрові відомості на кадастровій карті та за кадастровим номером на CheckMayno. Сервіс показує кадастрові дані й посилання на реєстри; повний звіт з обтяженнями з’явиться незабаром.