Перевірка забудовника онлайн: що дивитися перед купівлею квартири в новобудові

Хто є хто: замовник, генпідрядник і продавець

Під однією вивіскою ЖК зазвичай працює кілька юридичних осіб, і саме тут найчастіше виникає плутанина. Бренд у рекламі — це лише назва; відповідальність несуть конкретні компанії з кодом ЄДРПОУ.

• Замовник будівництва — особа, на яку оформлено дозвільні документи і яка має право на землю. Саме її назву ви побачите в ЄДЕССБ.
• Генеральний підрядник — компанія, що фізично будує. Для об’єктів класів наслідків СС2 і СС3 у неї має бути ліцензія на будівельну діяльність.
• Продавець (девелопер, управитель фонду, ТОВ «Продаж») — той, хто підписує з вами договір і отримує гроші. Це може бути зовсім інша компанія, ніж замовник.

Попросіть у відділі продажу письмово назви й коди ЄДРПОУ всіх трьох учасників. Якщо менеджер не може назвати замовника або плутається — це перший тривожний сигнал.

Ідеальна ситуація — коли між замовником і продавцем є прозорий зв’язок: той самий власник або договір, який вам готові показати. Якщо продавець — свіжостворене ТОВ зі статутним капіталом у тисячу гривень, а замовник про нього нічого не знає, ризик втратити гроші різко зростає.

Крок 1. Компанія в ЄДР і відкритих даних

Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань (ЄДР) — базове джерело. Безкоштовний пошук за кодом або назвою доступний на порталі Мін’юсту, а агрегатори відкритих даних (на кшталт YouControl чи Opendatabot) зводять ці самі відомості в зручну картку.

1. Знайдіть кожну компанію за кодом ЄДРПОУ, а не за назвою — назви часто схожі.
2. Перевірте стан: «зареєстровано», а не «в стані припинення», «банкрутство» чи «припинено».
3. Подивіться дату реєстрації. Компанія, створена за кілька місяців до старту продажів, — не вирок, але причина копнути глибше.
4. Звірте засновників і кінцевих бенефіціарів. Чи пов’язані вони з іншими ЖК, які завершено або, навпаки, «заморожено»?
5. Перегляньте історію змін: часта зміна директора, адреси й власників напередодні продажів — поганий знак.
6. Перевірте податковий борг і наявність у Єдиному реєстрі боржників (виконавчі провадження).

Окремо подивіться портфель забудовника: які будинки він уже ввів в експлуатацію, скільки часу це забрало порівняно з обіцяним, чи є мешканці, що досі не можуть оформити право власності.

Крок 2. Дозвіл і клас наслідків у ЄДЕССБ

Усі дозвільні документи у будівництві зараз видаються через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ). На її публічному порталі e-construction.gov.ua можна знайти об’єкт за адресою, кадастровим номером ділянки або номером документа. Детальна інструкція — у статті як перевірити дозвіл на будівництво ЖК.

Багатоповерховий ЖК, який будують за «повідомленням» класу СС1, — класичний спосіб обійти контроль. Такий будинок дуже ризиковано купувати: його можуть не прийняти в експлуатацію, а повідомлення — скасувати.

Звірте з документом поверховість, кількість квартир, адресу та замовника. Якщо в рекламі 16 поверхів, а в дозволі 9 — решту поверхів добудовують без законних підстав.

У тій самій системі є Реєстр будівельної діяльності, де можна перевірити ліцензію генпідрядника на будівництво об’єктів класів СС2 і СС3. Якщо ліцензії немає або її анульовано, будинок фактично будує особа без права на такі роботи.

Крок 3. Право на землю під ЖК

Будувати можна лише на ділянці, якою замовник володіє, користується на праві оренди чи суперфіцію. Перевірка починається з кадастрового номера: його зазвичай вказано в дозволі та містобудівних умовах.

1. Введіть кадастровий номер на головній сторінці CheckMayno або знайдіть ділянку на кадастровій карті — побачите площу, межі та цільове призначення.
2. Перевірте, що призначення дозволяє житлову забудову. Для багатоквартирних будинків це зазвичай код 02.03 — докладніше в довіднику цільове призначення землі: коди.
3. Замовте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав і переконайтеся, що право власності чи оренди належить саме замовнику, а строк оренди не спливає посеред будівництва. Як це зробити — у статті витяг з реєстру речових прав у Дії.
4. Подивіться обтяження: іпотеку ділянки, арешти, заборони відчуження.

CheckMayno показує відомості кадастру про ділянку та дає посилання на офіційні реєстри. Комплексна перевірка забудовників і ЖК на нашому сайті з’явиться незабаром.

Крок 4. Судові справи і виконавчі провадження

Єдиний державний реєстр судових рішень безкоштовний і доступний без реєстрації. Шукайте за кодом ЄДРПОУ замовника, продавця і генпідрядника.

• Справи з прокуратурою або міськрадою щодо землі — найнебезпечніші: за їх результатами ділянку можуть повернути громаді, а дозвіл скасувати.
• Масові позови покупців про розірвання договорів чи стягнення коштів — ознака зриву строків.
• Справи про банкрутство — привід відмовитися від купівлі.
• Кримінальні провадження згадуються в ухвалах слідчих суддів про арешт майна — шукайте адресу ЖК.
• Поодинокі господарські спори з постачальниками — для великої компанії нормальна практика.

Схеми продажу: що безпечніше

Від того, який договір ви підписуєте, залежить, чи зможете ви захистити свої гроші. Закон № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» набрав чинності 10 жовтня 2022 року. Він запровадив спеціальні майнові права на майбутні квартири, які реєструються в Державному реєстрі речових прав, а також гарантійну частку будівництва — частину площі, яку забудовник не може продати до введення будинку в експлуатацію.

Для об’єктів, право на будівництво яких набуто після набрання чинності законом, закон обмежує способи залучення коштів: договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта, участь у ФФБ або цільові облігації. Будинки з дозволами, отриманими раніше, можуть продаватися за старими схемами — тоді особливо важливо перевірити все, описане вище.

Перед підписанням договору попросіть номер запису про спеціальне майнове право або реєстраційний номер об’єкта в ЄДЕССБ. Якщо забудовник відповідає, що «у нас так не працюють», уточніть, за якою схемою і чому.

Чек-лист перевірки забудовника

Якщо хоча б два пункти з правої колонки збігаються — краще відкласти купівлю й проконсультуватися з юристом. Про інші способи обману читайте в статті шахрайство при купівлі квартири.

Тривожні сигнали в поведінці продавця

Навіть якщо документи на перший погляд у порядку, поведінка відділу продажу часто підказує більше, ніж реєстри.

• Ціна значно нижча за ринкову без зрозумілої причини — так забудовники збирають гроші на проєкти з проблемами.
• Тиск часом: «акція діє до вечора», «залишилася остання квартира на поверсі».
• Відмова показати документи — дозвіл, право на землю, проєкт договору — до внесення бронювального платежу.
• Оплата готівкою або на рахунок іншої компанії, ніж зазначено в договорі.
• Договір без конкретики: немає номера квартири, площі, поверху, строку введення в експлуатацію, відповідальності за затримку.
• Продаж до отримання дозволу під виглядом «бронювання» чи «членства в клубі інвесторів».
• Право змінювати проєкт в односторонньому порядку — збільшувати поверховість, переносити строки без згоди покупців.

Запитайте також, чи є в будинку гарантійна частка, і яким чином забудовник планує підключити будинок до мереж. Відповідальний забудовник відповідає на такі питання спокійно й підтверджує відповіді документами.

Що робити після перевірки

• Збережіть скріни або PDF усіх знайдених документів із датою — вони знадобляться, якщо почнеться спір.
• Дайте проєкт договору юристу, який не пов’язаний із забудовником.
• Платіть лише безготівково й на рахунок, указаний у договорі, ніколи — готівкою «для знижки».
• Повторіть перевірку дозволу й судових справ через кілька місяців: статус документа може змінитися.

Перевірка не замінює нотаріуса та юриста: вона лише допомагає відсіяти явно ризиковані проєкти до того, як ви внесете гроші.