Як перевірити, чи пошкоджений будинок: реєстр пошкодженого майна

Що таке Реєстр пошкодженого та знищеного майна

Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації (скорочено — Реєстр пошкодженого та знищеного майна, РПЗМ), веде Міністерство розвитку громад та територій. Він працює на підставі Закону № 2923-IX про компенсацію і постанови Кабміну № 624.

У реєстрі зберігаються:

• інформаційні повідомлення власників про пошкоджене чи знищене майно;
• заяви на компенсацію через програму єВідновлення;
• акти комісій і звіти про технічне обстеження;
• відомості про ступінь пошкодження та необхідні роботи;
• рішення про надання або відмову в компенсації.

Реєстр є основою для програми єВідновлення: без запису в ньому власник не отримає компенсацію. Тому для покупця він важливий подвійно — як джерело відомостей про стан будинку і як спосіб зрозуміти, які виплати вже отримано чи очікуються.

Реєстр наповнюється з повідомлень і обстежень. Якщо будинок пошкоджено, але ніхто не подав повідомлення, запису може не бути. Відсутність у реєстрі не доводить, що будинок цілий.

Спосіб 1. Відкриті дані на data.gov.ua

Міністерство публікує знеособлені набори даних реєстру на порталі data.gov.ua. Персональних даних власників там немає, зате видно об’єкти, населені пункти, категорії пошкоджень і статуси заяв.

1. Відкрийте сторінку реєстру на data.gov.ua і завантажте потрібний набір у форматі CSV.
2. Відкрийте файл у таблиці (Excel, Google Таблиці, LibreOffice).
3. Відфільтруйте за кодом громади (КАТОТТГ) або назвою населеного пункту.
4. Шукайте вулицю й номер будинку. Записи можуть бути з різним написанням адреси, тож пробуйте варіанти.

Дані оновлюються періодично, а не щодня, тож свіжі пошкодження можуть з’явитися з запізненням.

Файли великі, тож для пошуку зручніше користуватися фільтром у таблиці, а не прокручувати рядки вручну. Якщо будинок знайдено, зверніть увагу на категорію пошкоджень і кількість заяв: одна заява зазвичай стосується окремої квартири, а десятки заяв по одній адресі свідчать про серйозне ураження всього будинку. Запис про знищене майно — найбільш тривожний сигнал.

Спосіб 2. Витяг з РПЗМ у Дії

Повний витяг з реєстру щодо конкретної квартири чи будинку можна отримати в застосунку Дія: «Послуги» → «єВідновлення» → «Витяг з РПЗМ». Він містить відомості про ступінь пошкодження та опис робіт, необхідних для відновлення.

Витяг формує власник щодо свого майна, тому покупець має попросити його в продавця. Так само попросіть витяг про заяву на компенсацію, якщо вона подавалася. Звірте в обох документах адресу, номер квартири й дату формування: витяг має бути свіжим, бажано зробленим у день зустрічі.

Якщо продавець не користується Дією, з питаннями щодо поданих заяв і документів про пошкодження можна звернутися до ЦНАП або органу місцевого самоврядування. Для угоди з нотаріусом також знадобиться інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав — вона покаже, чи немає заборон відчуження.

Відмова продавця показати витяг, якщо будинок перебуває в зоні обстрілів, — серйозний привід насторожитися. Чесному продавцю це займає кілька хвилин.

Спосіб 3. Акти комісій, ОСББ і громада

Після пошкодження будинку зазвичай працює комісія при органі місцевого самоврядування або військовій адміністрації. Вона складає акт обстеження, а для багатоквартирних будинків часто замовляють технічне обстеження фахівцем.

• ОСББ або управитель — знає, які роботи виконано за кошти громади, держави чи донорів, і чи пошкоджено несучі конструкції, дах, мережі.
• Сайт громади — багато міст публікують переліки пошкоджених будинків і програми відновлення.
• Сусіди — розпитайте, коли й що сталося, чи працюють ліфт, опалення, газ.
• Ваш інженер-обстежувач — для будинку з видимими пошкодженнями варто замовити незалежний огляд.

Ризики купівлі пошкодженого житла

• Приховані пошкодження конструкцій. Новий ремонт може маскувати тріщини в стінах і перекриттях.
• Знесення будинку. Якщо будинок визнано аварійним або таким, що не підлягає відновленню, квартира може втратити ринкову вартість.
• Відсутність компенсації для нового власника. Право на компенсацію закон пов’язує з власником на момент пошкодження (і його спадкоємцями), тож розраховувати на виплату після купівлі не варто.
• Роботи за чужий рахунок. Ремонт спільного майна (даху, фасаду) може лягти на мешканців, якщо державна чи донорська програма не дійде до будинку.
• Кредит і страхування. Банки обережно кредитують пошкоджене житло й житло поблизу лінії фронту, а страхові компанії можуть відмовити або підвищити тариф.
• Перепродаж. Пошкоджену квартиру згодом важче продати, навіть після якісного ремонту: наступний покупець так само знайде запис у реєстрі.

Про інші ризики та перевірки квартири читайте в статтях перевірка квартири перед купівлею і шахрайство при купівлі квартири.

Компенсація: чи переходить вона до покупця

Через єВідновлення держава компенсує ремонт пошкодженого житла або надає житловий сертифікат за знищене. Отримувачами за законом є власники на момент пошкодження чи знищення, а також у визначених випадках спадкоємці. Окремої норми, яка б автоматично передавала право на компенсацію новому власнику разом із квартирою, немає.

Правила компенсацій змінюються постановами Кабміну. Перед угодою уточніть актуальні умови в ЦНАП або в нотаріуса й пропишіть у договорі, хто має право на виплати за поданими заявами.

Як оглянути будинок самостійно

Реєстр показує лише те, що офіційно зафіксовано. Тому огляд на місці не менш важливий, особливо в містах, які регулярно потерпають від обстрілів.

1. Огляньте фасад з усіх боків: свіжа штукатурка чи фарба на окремих ділянках, нові вікна лише в частині квартир, сліди кіптяви можуть свідчити про недавні пошкодження.
2. Подивіться на дах і технічний поверх, якщо є доступ: чи немає протікань, тимчасових латок, розбитих конструкцій.
3. У під’їзді й підвалі зверніть увагу на тріщини в несучих стінах і перекриттях, особливо діагональні та ті, що проходять через кілька поверхів.
4. У квартирі перевірте кути, стики стін зі стелею, відкоси вікон і балконні плити.
5. Переконайтеся, що працюють ліфт, опалення, водо- й газопостачання — пошкодження мереж часто лікують роками.
6. Запитайте, чи є в будинку укриття і в якому воно стані.

Якщо бачите тріщини в несучих конструкціях або явні сліди відновлення, замовте технічне обстеження в сертифікованого експерта. Його вартість невелика порівняно з ціною помилки.

Що прописати в договорі купівлі-продажу

Якщо ви все ж купуєте житло, яке зазнало пошкоджень, домовленості з продавцем варто зафіксувати письмово. Нотаріус допоможе сформулювати умови, а ваше завдання — не забути про них.

• Заява продавця про відомі йому пошкодження та виконані ремонти з посиланням на витяг з РПЗМ.
• Чи подавалися заяви на компенсацію, яким є їх статус і хто має право на кошти за ними.
• Відсутність обтяжень і заборон відчуження, зокрема пов’язаних із житловим сертифікатом.
• Ціна з урахуванням стану квартири й будинку та відповідальність продавця за приховані недоліки.
• Порядок передачі квартири: акт приймання-передачі з описом стану і фото як додаток.

Чек-лист перед купівлею квартири в постраждалому районі

Обтяження перевіряйте окремо: чи є арешт на квартирі і чи в іпотеці квартира. Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав можна замовити через Дію — інструкція в статті витяг з реєстру речових прав у Дії.

CheckMayno показує кадастрові відомості про ділянку за кадастровим номером і дає посилання на офіційні реєстри. Відомостей про власників, арешти чи пошкодження ми безкоштовно не показуємо, а наша перевірка не замінює нотаріуса.